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房地产业走向冷静
日期:2006-6-6 来自:摘自《北京日报》 浏览:917次    
“8•31大限”过去了,北京市又288个历史遗留项目最终过关。尘埃落定,整天悬着一颗心等在国土局探听消息的开发商已经散去,用业内人士的话说,生死已判,房地产进入了“后8•31时代”。过关活下来的正在急着找钱,落实项目。没有过关,或者认清形式,知道没戏了的开发商则另谋生路。在国家一系列宏观调控政策作用下,房地产的过热开始消退,房地产业正在走向冷静。
2003年,北京房地产市场上游荡着2000多个开发项目。2004年3月31日国土资源部71号文件一发,“8•31大限”立刻让开发商乱了手脚,当时由于很多项目还没有办完各种计划、规划、土地审批手续或者手续已过期,能够申报过关的历史遗留项目只剩下1200多个,在规定日期截止之前登记的则为1091个,涉及尚需办理土地出让的土地面积为16362公顷,规划总建筑面积约20189万平方米。经过审查,8月31日前,国土资源局分三批公布了有288个项目可以过关,土地面积为2472.2公顷,占登记项目的15.1%;规划建筑面积为4353.4万平方米,占21.56%。其中住宅3186.7万平方米。绝大部分历史遗留项目未能过关。过关项目中,四个城区规划建筑面积共923.6万平方米,占过关面积的21.2%;朝阳、海淀、丰台、石景山四个近郊区共824.4平方米,占59.85%;其他远郊区共824.4平方米,占18.94%。这些过关项目加上今年公开出让项目,土地总量与去年持平,不会引起房地产市场的大的动荡。而且这些土地必须加快运作,否则批件又要过期,两年不动还会被无偿收回,同时资金压力也难以承受,因此明年商品房上市量将比今年增加,加上经济适用房数量也在大幅度上涨,而危改等拆迁安置购房将大幅度减少,所以明年供应量仍将大于需求量,不会出现房价暴涨,房地产市场将保持稳定,稳中有降。
但是已过关项目还要继续再过“钱关”。根据规定,过关项目必须在8月31日前办完土地出让合同,交纳20%土地出让金,60天内(10月31日前)交清全部土地出让金才算真正拿到土地。而且还要备足项目总投资35%的自有资金,有拆迁的还需准备好全部拆迁费用,才许拆迁动工。规定还不准再让建筑公司垫资施工,不准再拖欠工程款和民工工资。银行也已停止向房地产开发单位贷款,并加强了对个人购房贷款的限制。开发公司所建房屋必须结构封顶以后才能销售。这些规定大大提高了房地产行业的进入门槛儿。据统计,仅288个过关项目就至少需要1200多亿元才能真正落实土地,而现在开发商连一半也难以解决,因此估计还有30%的过关项目仍可能会死掉。即使交清了土地出让金,拿到了土地使用证,如何找到钱去拆迁建房仍将是开发商面临的更大难题。
新的政策彻底断绝了这些假开发商的谋财之道,他们只好选择退出。因此经过这次大浪淘沙,80—90%实力不足的开发商将转移、重组、合并或退出。而对于真正有实力活下来的开发公司来说,则是规范了市场。清理了环境,扫清了障碍,有了更好的发展空间。房地产业将从过去主要靠关系暗箱操作拿地转向公开透明招标拿地,从关系型运作转向资本型运作。由此,很多黑色、灰色支出会大大减少,审批手续、前期运作时间会大大减少,总支出不一定多。所以一些资金充裕有实力的开发商已经喜形于色,表示坚决拥护政府的宏观调控政策。国务院总理温家宝最近表示,宏观调控还只是初见成效,还要继续坚持下去。国土资源部也表示71号文件一定要继续坚持执行,毫不动摇。
这次“8•31大限”不只是开发商的大限,大量遗留问题如何解决也将是对政府的严峻考验。通过这次脱胎换骨的转变,房地产业将走出混乱,走出浮躁,走向正轨,成为真正有利于国民经济健康发展的受尊重的行业。这才是这次宏观调控所要达到的目的。我们相信最迟到明年,这次宏观调控的效果就会充分显现出来,使房地产市场出现崭新的面貌。
 
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